Resumen ejecutivo (TL;DR): Claves para herederos
- Sin registro no hay venta: El «tracto sucesivo» es obligatorio.
- Cuidado con el Valor de Referencia: Hacienda te cobrará impuestos basándose en él.
- El fin del Artículo 28: Ya no existe la espera de 2 años para herederos no forzosos.
- El precio es la clave: Fijar un precio emocional suele bloquear la venta.
Pasos previos a la venta: De la herencia a la titularidad
Aceptación y adjudicación de herencia ante notario
Recopila: Certificado de defunción, Certificado de Actos de Última Voluntad, Copia del testamento. Si hay varios herederos, intentad adjudicar a uno solo para facilitar venta rápida.
El pago de impuestos: Sucesiones y Plusvalía Municipal
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Plazo 6 meses (prorrogable a 1 año).
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Se paga al ayuntamiento.
La inscripción en el Registro de la Propiedad (paso obligatorio)
Ningún banco financiará la compra de una casa que registralmente sigue a nombre de un fallecido.
Valorar la vivienda heredada: El reto del precio
Diferencia entre Valor de Referencia de Catastro y Valor de Mercado
- Valor de Referencia: Base mínima para tributar en Sucesiones.
- Valor de Mercado: Lo que un comprador está dispuesto a pagar hoy.
Peligro: Si vendes muy por debajo del Valor de Referencia, habrás pagado impuestos por un dinero que nunca recibirás.
Cómo afecta la valoración fiscal al precio de venta final
Al mercado no le importan tus impuestos. Si los pisos similares se venden a 180.000€, intentar 200.000€ porque pagaste impuestos por ese valor garantizará que no se venda.
Mitos y realidades legales
El fin del ‘Artículo 28’ de la Ley Hipotecaria
Fue derogado. Hoy puedes vender al día siguiente de registrar con plena seguridad jurídica para el comprador, aunque heredes de un tío o hermano.
Venta con múltiples herederos (proindiviso)
- Acuerdo: lo ideal.
- Compra de parte (extinción de condominio): fiscalmente más barato.
- Subasta: peor opción económica.
Metodología de valoración
Modelo determinista por zona vs. Tasación oficial
No somos una tasadora oficial homologada por el Banco de España, sino una plataforma de inteligencia de datos. Granularidad por ubicación, depuración del €/m² y horquillas con limitaciones reconocidas.
Preguntas Frecuentes sobre herencias inmobiliarias
¿Puedo vender una casa heredada sin registrarla a mi nombre? No.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el Impuesto de Sucesiones en Cantabria? 6 meses prorrogables.
¿Qué valor debo declarar: el de mercado o el de referencia? El de referencia como mínimo.
¿Sigue vigente la limitación de venta de 2 años del artículo 28? No, fue derogado en 2021.
